При продаже собственности часто возникает дилемма: продавать ли её самому или обращаться в агентство недвижимости, чтобы этим занимались профессионалы. И это действительно дилемма, а не вопрос, поскольку и в одном, и во втором варианте есть существенные плюсы и минусы. Для начала, что хорошего может получиться, если продажей будет заниматься владелец.

Первая, самая большая выгода, – это отсутствие комиссионных. Можно ставить любую цену и получить её в полной мере. Вторая – это независимость ни от кого больше, кроме покупателя. Собственно, на этом плюсы заканчиваются, и начинаются минусы: 

1. При самостоятельной продаже собственности владельцу приходится общаться с большим числом потенциальных покупателей, причём, не факт, что среди них окажется действительный. Это требует больших усилий, крепких нервов и времени, которыми располагают далеко не все продавцы. К тому же, нужно будет подстраивать своё расписание под расписание покупателей, которые также работают и нервничают, как и продавец.

2. Даже при проведении предварительного анализа рынка, допустим, хотя бы в течение трёх месяцев, достаточно сложно установить оптимальную цену. Это осложняется также тем, что собственник не сможет самостоятельно объективно оценить состояние квартиры, дома или офиса, потому что, так скажем, у него «замылен глаз». Так что существует большая вероятность переоценки или, наоборот, того, что стоимость недвижимости будет недооценена.

3. В этом случае велика вероятность попасться на крючок мошенников, которые только и ждут, когда к ним попадётся кто-то, не слишком сведущий в делах коммерческих «клиент». В договоре могут быть нестандартные пункты, ссылки и звёздочки, которые впоследствии сильно влияют на прибыль продавца от продажи собственности.

Если продажами будет заниматься риэлтор, то есть, сотрудник агентства недвижимости, это позволит собственнику в полной мере отдать всю ответственность за сделку именно ему. Это значит, что человеку не придётся самостоятельно встречаться с потенциальными покупателями и пытаться определить, действительно ли они собираются купить или просто присматриваются. У агента изначально существует маркетинговый план, по которому он действует, рекламная программа и связи с другими агентствами, что поможет получить более выгодную экспозицию. Есть обширная база не только предложений о продаже, но и покупателей. Риэлтору проще определить, является ли его клиент платёжеспособным и ориентированным именно на покупку, ведь он на этом рынке уже давно.

Минусы для продавца тоже есть:

1. Проценты от продажи, часто устанавливаемые самим агентством, а не регламентированные официально.

2. Некоторые риэлторские компании работают не по факту, соответственно, им выгодно тянуть время или не заниматься продажей недвижимости вовсе.

3. Обычно последнее и служит камнем преткновения, ведь одно дело – отдать деньги за работу и получить конкретный результат (проданную собственность), а другое – отдать деньги и не получить ничего. Или получить, но гораздо позже.

На самом деле, чтобы такого не происходило, современные компании предлагают своим клиентам составить эксклюзивный договор. Это значит, что в течение всего срока его действия клиент не может обратиться к другим посредникам, риэлтор же направляет всю свою деятельность на этот заказ. Что входит в таком случае в задачи агента недвижимости.

Во-первых, агентства, работающие качественно, профессионально и добросовестно, всегда прописывают в договоре чёткие пункты, содержащие условия, цены, сроки и штрафные санкции в случае досрочного расторжения. С обеих сторон, а не только со стороны продавца. Это нормальная практика, и тогда всё честно и на виду.В некоторых случаях потребуются подлинники документов, в других – копии, это дело каждого агентства.

Во-вторых, в этом случае риэлтор работает только на клиента. Иначе говоря, он составляет чёткий согласованный план: маркетинговый, рекламный, размещает объявления не хаотично, а строго по схеме, которая позволяет увеличить вероятность покупки/продажи. Перед этим необходимо детальное выяснение всех собственников недвижимости, всех требований и желаний. Но не только. Важна грамотная и адекватная оценка условий, в которых данный момент находится объект, плюсы и минусы планировки, общих особенностей и, соответственно, его стоимость.

В-третьих, срок договора, обязательно оговоренный заранее, может варьироваться, но чаще фиксирован на 3 месяцах. Это связано с большой компанией, которую приходится проводить агентству: подготовка всех необходимых документов, рекламы, товарного вида дома. Проведения собеседований с потенциальными покупателями, чтобы выяснить их запросы и действительную готовность купить именно этот объект.

На самом деле, эта цифра – три месяца –оптимальная для эксклюзивного договора. Однако не стоит думать, что для риэлтора чем больше времени, тем выгоднее. Агентства недвижимости работают по факту. Поэтому именно быстрое закрытие сделки гарантирует их проценты. Но, конечно, не всё так радужно, и клиент, пришедший в начале первого месяца, может купить только в конце третьего. Срок действия может автоматически продляться, об этом стоит внимательно прочесть в договоре.

В-четвёртых, заключение эксклюзивного договора не даёт стопроцентной гарантии по продаже/покупке. Времена меняются, люди меняются, запросы меняются. Поэтому в пунктах договора обязана быть прописана ответственность обеих сторон: за бездействие агента и за внеплановое расторжение клиента. Тогда агентство будет заинтересовано в полной мере работать по заказу.

Наконец, в-пятых, если клиент всё-таки сомневается или считает, что большее количество риэлторовпоможет ему быстрее и надёжнее, он может просто заключить со-эксклюзивный догов с двумя агентствами недвижимости. Так, чтобы и он был спокоен и не беспокоился, и агенты не потеряли интерес к своей работе.